Nájemník nemůže nabíjet auto doma. Pronajímatel to zakázal. Kdo za to může?

Tři miliony českých domácností bydlí v nájmu. Tři miliony domácností, které nemají žádnou kontrolu nad tím, jestli jejich střecha ponese solární panely, jestli společné prostory domu dostanou nabíjecí stanici pro elektromobil, nebo jestli tepelné čerpadlo nahradí plynový kotel z roku 1994. Rozhodnutí patří pronajímateli. Úspora jde, pokud vůbec jde, zase pronajímateli. Účet za energie platí nájemník.

Tento strukturální problém má v energetice dokonce vlastní název: split incentive — rozštěpená pobídka. A česká legislativa ho zatím neumí vyřešit.

Proč pronajímatel nemá důvod investovat

Logika je brutálně prostá. Pronajímatel zaplatí za tepelné čerpadlo, solární panely nebo nabíjecí stanici. Jenže levnější energie pak platí nájemník — ne pronajímatel. Investice pronajímateli nesplácí.

Opačná situace je ještě absurdnější. Energeticky neefektivní dům má nájemník těžší pronajmout. Ale sotva ho pronajme, problem se přenese na nájemníka a pronajímatel může vesele klidně spát. Až nájemník odejde a přijde další — trochu nižší nájem a je vyřešeno.

Výzkum organizace FERC z Německa ukázal, že průměrný pronajímatel investuje do energetické renovace nemovitosti o 40 % méně než vlastník, který v ní bydlí. Český trh se pravděpodobně neliší — možná je na tom ještě hůř, protože regulace energetické efektivity nájemního bydlení jsou u nás ze zemí EU jedny z nejvolnějších.

Čísla ERÚ to potvrzují. Průměrná spotřeba elektřiny domácnosti v bytovém domě je kolem 2 800 kWh ročně. V novostavbě s tepelným čerpadlem a fotovoltaikou — číslo klesá na 800–1 200 kWh. Rozdíl je přes 1 500 Kč měsíčně na současných cenách. Tenhle rozdíl ale nikdy neuvidí ten, kdo by musel zaplatit rekonstrukci. Viz Energetický regulační úřad.

Elektromobilita: kde je nájemník úplně ztracený

Tohle je možná nejviditelnější bod celého problému. Elektromobil se v Česku stává stále dostupnější — na trhu jsou ojetiny za 300–400 tisíc Kč s dojezdem 250–300 km, které dávají smysl jako druhé auto nebo auto do města. Jenže co s nimi?

Majitel domu si instaluje wallbox za 15 000 Kč, nabíjí za 4–5 Kč/kWh ze svých solárních panelů a směje se na benzínáku. Nájemník buď jezdí na veřejné nabíječky (8–12 Kč/kWh, pokud najde volnou), nebo mu pronajímatel laskavě sdělí, že "přívod elektřiny v garáži není na to dimenzovaný."

Technicky vzato, nájemník má v Česku od roku 2022 právo požádat pronajímatele o instalaci nabíjecí infrastruktury. Pronajímatel může odmítnout jen ze "závažných důvodů." V praxi je závažným důvodem cokoliv — stará elektroinstalace, společný rozvaděč, nebo prostě neochota řešit papírování.

Direktiva EU o energetické výkonnosti budov (EPBD) z roku 2024 to sice zpřísňuje — od roku 2026 musí nové bytové domy mít infrastrukturu pro nabíjení alespoň pro 50 % parkovacích míst — ale stávající bytový fond to nezasáhne dřív než za dekádu.

Praktický výsledek: elektromobil je pro miliony nájemníků dnes stále věc z jiného světa, ne z důvodu ceny, ale z důvodu absence možnosti nabíjet doma.

Co říkají čísla a co říká praxe

Praha má přes 60 % obyvatel žijících v nájmu. Brno podobně. Ve větších městech je podíl nájemního bydlení dlouhodobě nad 50 %. Přitom právě v těchto městech je koncentrace elektromobilů nejvyšší a zájem o komunitní energetiku největší.

Paradox: lidé, kteří mají největší motivaci přejít na čistou energii (platí nejvyšší nájem, žijí v hustém provozu, chtějí nižší provozní náklady), jsou systémově odříznutí od nástrojů, které by jim to umožnily.

Srovnání s Německem je kruté. Německý zákon Mieterstrom (nájemnická elektřina) z roku 2017 umožňuje, aby energie ze střešní fotovoltaiky na bytovém domě šla přímo k nájemníkům — za cenu nižší než z distribuční sítě, přičemž pronajímatel dostane příspěvek za provoz FVE. Obě strany vydělají. Zákon funguje, přes 3 500 projektů v provozu.

Česká republika? Komunitní energetika je sice legální od roku 2023, ale model sdílení energie uvnitř bytového domu stále naráží na administrativní bariéry. Malé FVE na bytovkách se nevyplácejí bez systémového řešení sdílení — protože bez něj energie vyrobená na střeše nemůže jít přímo k nájemníkům na nižších patrech.

Tady je právě prostor, kde platforma SmartEnergyShare nabízí reálné řešení — propojením výrobce energie (třeba správce bytového domu s FVE) a spotřebitele (nájemníci) přes virtuální sdílení elektřiny. Nájemník nemusí mít panel na balkóně. Stačí, že je propojený se systémem, který energii rozdělí spravedlivě podle spotřeby.

Kde jsou řešení a proč se nepoužívají

Řešení existují. Problém je jejich adopce.

Komunitní energetika — skupiny odběratelů sdílející výrobu z jednoho zdroje — funguje v Belgii, Dánsku, Španělsku. V Česku je od roku 2023 legislativně možná, ale síťaři ji přijímají s různou ochotou a administrativa je stále složitá. Více o tomto tématu najdete na sdilenienergie.info.

BESS pro bytové domy — bateriová úložiště ve výkonu 50–250 kW — umožňují bytovému domu nakupovat elektřinu v noci za nízké ceny, ukládat ji a ve špičce ji distribuovat nájemníkům. Pronajímatel investuje, nájemníci platí nižší zálohy, obě strany mají výhodu. SmartEnergyShare tento model aktivně zprostředkovává, včetně obchodování odchylek a regulační elektřiny na trzích OTE.

Flexibilní tarivy — nájemník s chytrým elektroměrem a flexibilním tarifem může sám řídit spotřebu a ušetřit 15–25 % na ročním účtu bez jakékoliv investice pronajímatele. V Česku je zavedení chytrých elektroměrů stále pomalé — do roku 2027 má mít chytrý elektroměr jen část domácností s odběrem nad 6 MWh.

Zelené nájemní smlouvy — smluvní závazek pronajímatele provádět energetické úpravy výměnou za jistotu nájmu. Funguje v Nizozemsku, UK. V Česku je neznámý termín. Praktické příklady a kalkulace sdílení FVE najdete na ShareElectric.cz.

Proč se tato řešení nepoužívají? Protože nevznikl dostatečný tlak — ani regulační, ani tržní. Energetická chudoba je v Česku teprve nově definovaný pojem. Práva nájemníků v oblasti energetiky jsou rozptýlená mezi občanský zákoník, energetický zákon a zákon o hospodaření energií — žádný z nich nedává nájemníkovi skutečnou páku.

Co přijde a kdy se to změní

Tlak přichází z Bruselu, i když pomalu. Směrnice EPBD z roku 2024 přikazuje členským státům vytvořit národní plány renovace budov s důrazem na nejhůře hodnocené nemovitosti (energetické třídy F a G). Česko musí mít tyto plány hotové do roku 2026.

Pro nájemní bydlení to znamená, že pronajímatelé s energeticky nejhoršími nemovitostmi budou čelit rostoucímu tlaku: buď renovovat, nebo zdůvodňovat, proč ne. Od roku 2030 by v EU neměly být pronajímány nemovitosti horší než třída E — jde o návrh, ne jistotu, ale směr je jasný.

Pro elektromobilitu je klíčový rok 2035, kdy skončí prodej nových spalovacích aut. Do té doby musí infrastruktura dobíjení v bytových domech projít zásadní proměnou — jinak se stane, že polovina populace žijící v nájmu nebude schopna elektromobil provozně využít.

Česká republika zatím reaguje pomalu. Program Nová zelená úsporám se vztahuje převážně na rodinné domy a vlastníky. Pro nájemní bydlení existují nástroje Státního fondu pro životní prostředí, ale jejich čerpání bytovými domy s nájemníky je zlomkové oproti potenciálu.

Realistický scénář: do roku 2028 se situace v nájemním bydlení viditelně nezlepší, pokud nevznikne cílená legislativa nebo výrazná finanční motivace pro pronajímatele. Optimistický scénář: sdílení energie a komunitní modely jako ty na SmartEnergyShare začnou pronajímatele přesvědčovat čistou ekonomikou — nájemce se sdílenou FVE platí nižší zálohy a méně odchází.

Pronajímatel, který tohle pochopí jako konkurenční výhodu, bude mít plné byty. Ti ostatní budou vysvětlovat, proč mají energetický štítek G.

Zdroje

Obchodujete s batteriovými úložišti nebo hledáte partnera pro flexibilitu a day trading elektřiny? SmartEnergyShare nabízí kompletní řešení pro BESS projekty od 50 do 250 kW - obchodování odchylek, regulační elektřiny a intraday trading. Zjistěte víc na SmartEnergyShare.

Další články na toto téma najdete na: SdileniEnergie.info - komunitní energetika SmartEnergyShare.cz - baterie, VPP a balkónové elektrárny